Wahr­schein­lich weißt du was eine Ka­pi­tal­an­la­ge ist und ziemlich sicher auch was eine Immobilie ist. Aber was ist eine Ka­pi­tal­an­la­ge­im­mo­bi­lie? Ganz einfach, es handelt sich um ein Objekt das als al­ter­na­ti­ve Ka­pi­tal­an­la­ge genutzt wird. Anstatt das Konto auf einem Ta­ges­geld­kon­to anzulegen, kannst du so eine Immobilie als Al­ter­na­ti­ve be­trach­ten. Das Geld ist illiquide, die Miete kann als Zins­er­satz ver­stan­den werden.

Wie bei vielen Dingen im Leben kommt es auf die Mischung an. Ob du in Im­mo­bi­li­en und Aktion in­ves­tie­ren möchtest, ist alleine deine Ent­schei­dung. Al­ler­dings sollten deine In­vest­ments eine möglichst breite Di­ver­si­fi­ka­ti­on haben, damit es nicht zu Klum­pen­ri­si­ken kommt. Im­mo­bi­li­en sind aber nicht schlecht, um dein Vermögen wei­ter­zu­ent­wi­ckeln. Zudem kannst du die Ei­gen­ka­pi­tal­ren­di­te erhöhen, wenn du Fremd­ka­pi­tal aufnimmst.

1. Der Kre­di­the­bel: Durch die Aufnahme von Fremd­ka­pi­tal zur Fi­nan­zie­rung deiner Immobilie kannst du deine per­sön­li­che Rendite stark anpassen. Eine hohe Fremd­ka­pi­tal­quo­te bei positivem Cashflow trägt zu einer höheren Ei­gen­ka­pi­tal­ver­zin­sung für dich bei.
2. Der zu­sätz­li­che Ein­kom­mens­strom: Wenn deine Immobilie nach allen Kosten einen Über­schuss er­wirt­schaf­tet, erzielst du einen kom­plet­ten Ein­kom­mens­strom aus den Einnahmen der Ver­mie­tung und Ver­pach­tung.
   Bei einem hohen Cashflow und der Au­to­ma­ti­sie­rung von Prozessen kannst du sogar ein passives Einkommen erreichen.
3. Steu­er­op­ti­mie­rung: Mit Im­mo­bi­li­en kannst du als Anleger deine Steu­er­last gezielt gestalten. Musst du neben der Miete weiteres Kapital in die Tilgung deines Kredits in­ves­tie­ren, re­du­zierst du dein zu ver­steu­ern­des Einkommen.
   Auch Auf­wer­tun­gen, Mo­der­ni­sie­run­gen und komplette Sa­nie­run­gen kannst du steu­er­lich berücksichtigen.
4. Steu­er­frei veräußern kannst du eine Wohn­im­mo­bi­lie, wenn du sie für drei Ka­len­der­jah­re bewohnt hast, ohne sie zu vermieten, oder zehn Jahre im Bestand gehalten hast. Wenn das bei dir nicht zutrifft, musst du die Gewinne beim Verkauf nach dem per­sön­li­chen Ein­kom­mens­steu­er­satz versteuern
5. Eine höhere Di­ver­si­fi­ka­ti­on kannst du erzielen, wenn du eine Vielzahl von Im­mo­bi­li­en besitzt oder sie als Be­stand­teil deines Ge­samt­ver­mö­gens hältst. Hast du einen kleinen Bestand oder in­ves­tierst aus­schließ­lich in Im­mo­bi­li­en, droht dir ein Klumpenrisiko.
6. Ver­mie­test du deine Immobilie, kannst du mit dem Miet­ein­nah­men au­to­ma­tisch dein Darlehen damit tilgen. Somit kannst du völlig au­to­ma­tisch und nach­hal­tig ein Vermögen aufbauen. Al­ler­dings musst du die Kosten auch tragen, wenn Mit­aus­fäl­le entstehen oder deine Wohnung oder Haus leer steht.

Wenn du eine Immobilie gekauft hast und ver­mie­test, musst du die Mit­ein­nah­men ver­steu­ern. Ein guter Steu­er­be­ra­ter kann dir aber ein paar Punkte aufzeigen, mit denen du die Steuern ge­gen­rech­nen und Geld sparen kannst.

Für einen Im­mo­bi­li­en­kauf solltest du richtig vor­be­rei­tet sein und über aus­rei­chen­de Si­cher­hei­ten verfügen.
Dafür solltest du einen sicheren Ar­beits­platz haben, mehr als 2000 € Netto verdienen und Ei­gen­ka­pi­tal besitzen. Kennt­nis­se und Er­fah­run­gen zum Thema Im­mo­bi­li­en solltest du dir auch vorab aneignen.

Es gibt mehrere Faktoren, die für eine Ka­pi­tal­an­la­ge in Im­mo­bi­li­en sprechen. Doch zeit­gleich gibt es auch Rah­men­be­din­gun­gen, welche Anleger dringlich beachten sollten.

Starten wir doch einfach mal mit den Faktoren, die für dich für eine In­ves­ti­ti­on in eine Ka­pi­tal­an­la­ge­im­mo­bi­lie sprechen. Ein Im­mo­bi­li­en­in­vest­ment kann zu einer besseren Di­ver­si­fi­ka­ti­on in deiner gesamten Ver­mö­gens­al­lo­ka­ti­on führen. Wenn du bisher aus­schließ­lich in Aktien, ETFs, Kryp­to­wäh­run­gen oder Pri­vat­kre­di­te in­ves­tiert hast, pro­fi­tierst du durch dieses In­vest­ment maß­geb­lich durch eine breitere Diversifikation.

Zudem haben Anleger bisher neben den Miet­ein­nah­men von stei­gen­den Kauf­prei­sen pro­fi­tiert. In Deutsch­land sind die Preise für Wohnraum erheblich gestiegen. Dafür ist unter anderem das aktuelle Zins­um­feld ver­ant­wort­lich. Noch nie konntest du güns­ti­ge­re Kredite für Im­mo­bi­li­en aufnehmen, als heute.

Die Zins­ent­wick­lung ist das erste Risiko, das du beim In­vest­ment in Im­mo­bi­li­en beachten solltest. Wenn die Zinsen steigen, sinken die Kauf­prei­se. Zudem solltest du beim Fremd­ka­pi­tal­he­bel aufpassen. Wenn deine Bank dich zum Nach­schuss ver­pflich­tet und du der Nach­schuss­pflicht nicht nach­kommst, riskierst du unter Umständen eine Zwangsversteigerung.

Bevor du in eine Immobilie in­ves­tierst, solltest du dir über deine per­sön­li­che fi­nan­zi­el­le Situation im Klaren sein. Nichts ist schlimmer, als leer­ste­hen­de Wohnungen oder Häuser und die damit ver­bun­de­nen Miet­aus­fäl­le, während du auf der anderen Seite dein Darlehen ab­be­zah­len musst. In einem solchen Fall musst du den Kredit dann privat fi­nan­zie­ren, was zu einer enormen fi­nan­zi­el­len Belastung führen kann.

Wenn du eine geringe Di­ver­si­fi­ka­ti­on bei deinen In­vest­ments fährst, riskierst du ein Klum­pen­ri­si­ko. Das solltest du auf keinen Fall un­ter­schät­zen, zumal bei Im­mo­bi­li­en teilweise un­be­re­chen­ba­re Kosten anfallen können, wie Re­no­vie­run­gen, Schäden und In­stand­hal­tung. Deswegen solltest du in jedem Fall immer eine große Rücklage in der Hin­ter­hand haben.

Eine Brut­to­miet­ren­di­te bei deiner Ka­pi­tal­an­la­ge­im­mo­bi­lie ent­spricht der Rendite im Ver­hält­nis zu deinen Ge­samt­kos­ten des In­vest­ments. Die Net­to­miet­ren­di­te ist deine erzielte Rendite nach be­rück­sich­ti­gung der Kosten. Die Brut­to­miet­ren­di­te wird in der Praxis nicht ein­heit­lich verwendet weil es oft nicht er­sicht­liuch ist ob die Kauf­ne­ben­kos­ten und In­ves­ti­tio­nen be­rück­sich­tigt wurden. Darüber klären wir dich trans­pa­rent auf !

Ei­gen­ka­pi­tal – guter Zeitpunkt
Sichere Einkünfte – wichtiger Zeitpunkt
Zinsen sind niedrig – kos­ten­spa­ren­der Zeitpunkt

Natürlich musst du ein Haus kaufen, das du dir leisten kannst und ohne zu große Be­las­tun­gen fi­nan­zie­ren kannst.