Beim Bausparen hast du die Möglichkeit, eine Immobilie zu finanzieren. Dabei verpflichtest du dich gegenüber der Bausparkasse, innerhalb einer bestimmten Zeit einen festgelegten Betrag anzusparen. Dieser beträgt in der Regel 40–50 Prozent des Immobilienwerts. Die Vertragslaufzeit wird im Voraus festgelegt, und du zahlst normalerweise über 7–10 Jahre regelmäßige Beiträge in die Bausparkasse ein.
Sobald die vereinbarte Summe erreicht ist, erhältst du das Anrecht auf ein Darlehen für den Restbetrag. Dabei profitierst du von besonders günstigen Darlehens- und Sparzinsen, die sich im Laufe der Zeit angesammelt haben. Die Darlehenszinsen werden durch eine Provision von 1–1,6 Prozent gemildert, die während des Vertragsschlusses anfällt.
Inhaltsverzeichnis
Die drei Phasen des Bausparvertrags
Die Sparphase
Während dieser Phase sparst du die festgelegte Summe zu einem bestimmten Prozentsatz an. Normalerweise zahlen die meisten Menschen monatlich zwischen 3 und 10 Promille der gesamten Bausparsumme ein. Die Höhe und Regelmäßigkeit der Zahlungen können individuell festgelegt werden. Solltest du die Einzahlung verweigern oder versäumen, hat die Bausparkasse das Recht, deinen Vertrag zu kündigen.
Die Zuteilungsphase
Nach der Sparphase kommt die Zuteilung. Die Bausparkasse zahlt dir dein Guthaben und das Darlehen inklusive Zinsen aus. Die Voraussetzungen für die Zuteilungsreife sind in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) festgelegt. Sie variieren je nach Bausparkasse und Tarif. Üblicherweise beziehen sie sich auf das Mindestguthaben, die Mindestvertragslaufzeit und die Mindestbewertungszahl. Entscheidend für die Zuteilung sind die Bewertungszahlen, die an festgelegten Stichtagen berechnet und geordnet werden. Die Zuteilung erfolgt immer zugunsten des Bausparvertrags mit der höchsten Bewertung.
Die Darlehensphase
Zuletzt folgt die Darlehensphase. Nach der Zuteilung erhältst du das fehlende Bauspardarlehen, um über die volle Bausparsumme verfügen zu können. Du zahlst den vereinbarten Darlehenszins ab, der unabhängig von den aktuellen Zinsen auf dem Finanzmarkt ist. Während der Darlehensphase bist du verpflichtet, das Darlehen zurückzuzahlen. Du kannst dies jederzeit vollständig oder in Raten tun, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
Bauspardarlehen sind Annuitätendarlehen, die zu einem festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit zurückgezahlt werden. Je nach Tarif beträgt die Tilgung am Anfang zwischen 0,2 und 0,9 Prozent pro Monat. Du hast die Möglichkeit, die Darlehen durch eine Risikolebensversicherung abzusichern. Die Kosten für die Versicherung trägst du selbst, und sie sind im Effektivzins ausgewiesen. Zusätzlich kannst du das Risiko eines vorzeitigen Todesfalls durch die Abtretung einer Lebensversicherung absichern.
Falls dein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, bieten Bausparkassen die Möglichkeit einer Zwischenfinanzierung durch ein Vorausdarlehen an.
Die Anwendungsgebiete
Nach § 1 Abs. 3 des Bausparkassengesetzes (BauSparkG) kannst du ein Bauspardarlehen für die folgenden Zwecke nutzen:
- Errichtung, Beschaffung, Erhaltung und Verbesserung von Gebäuden und Wohnungen, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden.
- Erwerb von Bauland und Erbbaurechten.
- Erschließung und Förderung von Wohngebieten.
- Ablösung von Verbindlichkeiten.
Kritik am Bausparen
Ein Problem, das du beachten solltest, besteht darin, dass der Zuteilungspunkt im Vertrag nur geschätzt, aber nicht garantiert werden kann. Dadurch könnten monatelange Wartezeiten entstehen. Jedoch relativiert sich dieses Problem in einem Umfeld niedriger Zinsen, da du als Kunde die Wartezeiten durch Vor- und Zwischenfinanzierungen ausgleichen könntest. Dabei gibt es jedoch auch Nachteile. Da die Zinsen des Bausparvertrags unabhängig vom Kapitalmarkt festgelegt werden, könnten ältere Verträge mit hoher Verzinsung möglicherweise nicht mehr profitabel sein.
Von Seiten des Verbraucherschutzes wurde häufiger Kritik darüber geäußert, dass Bausparer wegen der niedrigen Darlehenszinsen günstig Geld leihen können, das jedoch mit geringen Guthabenzinsen einhergeht. Da die Zinsen oft so niedrig sind wie die des Darlehens, würdest du in den ersten Jahren häufig Verluste machen.
Vorteile des Bausparvertrags
- Verschiedene Tarifmöglichkeiten stehen zur Auswahl.
- Du kannst das angesparte Guthaben frei verwenden.
- Die Gestaltung der Raten ist flexibel anpassbar.
- Von Anfang an wird eine Zinsgarantie gewährt.
- Es gibt staatliche Förderungen, die in Anspruch genommen werden können.
Nachteile des Bausparvertrags
- Die Rendite ist sehr gering.
- Eine hohe Abschlussgebühr fällt an.
- Die Spardauer ist in der Regel lang.
- Es gibt keinen festgelegten Zuteilungstermin.
- Der Bausparvertrag eignet sich nicht für spontane Bauprojekte.
Ein oft genutztes Schaubild (Hier aus der Bausparkasse “Schwäbisch Hall”)
Ein solches Bild ist meist zu vereinfacht dargestellt, da es weder reale Bausparsummen, realte Anspardauern und vor allem auch die Abschlusskosten vernachlässigt.
In der realen Betrachtung sähe eher wie folgt aus (Quelle: Wirtschaftsimpuls :
Bei Vertragsabschluss musst du, wie eingangs erwähnt, eine Abschlussgebühr von 1,0–1,6% der gesamten Bausparsumme bezahlen, und nicht nur auf die eingezahlten Beträge. Diese Abschlussgebühr wird auch nicht zurückerstattet, wenn du den Vertrag kündigst.
Die Gesamtkosten während der Vertragslaufzeit umfassen neben der Abschlussgebühr auch jährliche Kontoführungsgebühren sowie teilweise sehr hohe Gebühren, um die Darlehenszinsen garantieren zu können. Da die Abschlussgebühr mit dem eingezahlten Guthaben verrechnet wird, startest du als Bausparer mit einem negativen Sparguthaben.
Das Bauspardarlehen funktioniert folgendermaßen: Vorab wird eine gesamte Bausparsumme vereinbart, von der du während der Ansparphase 30–50% mit monatlich gleichbleibenden Beträgen selbst ansparen musst. Der Rest wird über das Bauspardarlehen zu einem festen Zinssatz finanziert, der bei Vertragsabschluss festgelegt wird. Dieses Darlehen musst du später relativ schnell, meist innerhalb von 8 bis 12 Jahren, zurückzahlen, was zu einer hohen monatlichen Belastung führen kann.
WICHTIG: Wenn du deinen Bausparvertrag kündigst, müssen staatlich gewährte Leistungen zurückgezahlt werden. Daher empfehlen wir dringend, eine Trennung zwischen beispielsweise Riester-Förderung und Bausparvertrag vorzunehmen!
Wichtige Punkte, die du unbedingt vor Abschluss eines Bausparvertrages beachten musst
- Sei dir abschließend über alle Kosten des Vertrages im Klaren.
- Prüfe, ob du staatliche Zuschüsse nutzen kannst und trenne gegebenenfalls eine Riester-Förderung vom Bausparvertrag.
- Stelle sicher, dass deine monatliche Tilgungsrate realistisch ist, da das Bauspardarlehen in der Regel innerhalb von 8 bis 12 Jahren zurückgezahlt werden muss.
- Achte darauf, kein zu hohes Bausparguthaben anzusammeln, damit dein späteres Bauspardarlehen zu den „günstigen“ Zinsen nicht zu gering ausfällt.
- Informiere dich über die zu erwartenden Zinsen zum Zeitpunkt des Darlehensbeginns. Vielleicht lohnt sich für dich ein herkömmliches Immobiliendarlehen eher.
- Beachte die monatliche Belastung deines späteren Bauspardarlehens.
- Setze die Bausparsumme nicht zu hoch an, um bei niedrigen Guthabenzinsen nicht zu lange einzahlen zu müssen.
- Überlege, wann du das Bauspardarlehen benötigst.
Fazit
In unseren Augen lohnt sich ein Bausparvertrag kaum noch. Die Konditionen sind zu schlecht, die Kosten sind zu hoch und es gibt deutlich sinnvollere & modernere Alternativen. Die monatlichen Raten, vor allem in Zeiten der Tilgung, sind für das Bauspardarlehen oftmals zu hoch, da sie innerhalb zu kurzer Zeit getilgt werden müssen. Hier empfiehlt sich oftmals eine fondsgebundene Alternative für die bessere Alternative,zumal man jene Vermögenswerte in der Finanzierung auch durch unterschiedliche Mittel besichern oder integrieren kann.
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