Wenn du eine Immobilie kaufst, wirst du immer wieder hören, dass das Wichtigste beim Kauf drei Kriterien sind: die Lage, die Lage und noch einmal die Lage. Doch diese Information hilft dir nicht wirklich weiter, oder? Denn woran macht man eine gute Lage fest? Gibt es konkrete Kriterien dafür? Wer sagt dir, ob es sich um eine wirklich gute Lage handelt?
Klar ist: Je größer der Wohlstand einer Region, desto höher sind die Preise. Du kennst das sicherlich selbst, denn in München sind die Häuser seit geraumer Zeit am teuersten – das gilt auch für Orte wie Wiesbaden und Heidelberg, unter anderem.
In der Immobilienwelt unterscheidet man zwischen Makrolage und Mikrolage, also dem räumlichen Umfeld in einem weiteren und engeren Sinn. Hierbei bezieht sich der Begriff Makrolage auf das Land, die Region, die Stadt oder den Stadtteil, während die Mikrolage den Charakter der direkten Umgebung, den Charakter des Hauses und die unmittelbare Nachbarschaft, die Lage der Straße und des Gebäudes sowie die direkten Umgebungseinflüsse beschreibt. Je nachdem, was du suchst und wie du die Immobilie nutzen möchtest, spielen sowohl harte als auch weiche Lagefaktoren eine wichtige Rolle.
Harte Lagefaktoren sind quantifizierbar, beispielsweise die Entfernung zum Bahnhof. Weiche Lagefaktoren hingegen basieren auf subjektiven Einschätzungen von Lagequalitäten. Ein Beispiel dafür wäre „das Milieu“ der Umgebung, also das soziale Umfeld und die Atmosphäre der Gegend.
Inhaltsverzeichnis
Makrolage: Wie zukunftsstark ist deine Region?
Lass uns zuerst mit der globalen Betrachtung beginnen. Es ist für dich besonders wichtig, dass sich die Immobilie innerhalb Deutschlands in einer wirtschafts- und zukunftsstarken Region befindet. Insgesamt kann festgestellt werden, dass die Städte und Kreise – vor allem im Süden und Südwesten der Republik – wirtschaftlich den restlichen Regionen immer mehr davonziehen. Die wirtschaftsstärksten Gebiete in Deutschland befanden sich im Jahr 2020 in den Ballungsräumen des Südens, vor allem in den Großräumen München, Stuttgart und Frankfurt. Aber auch die Region um Hamburg im Norden gehört zu den wirtschaftsstarken Gebieten.
In den neuen Bundesländern ist die Entwicklung insgesamt recht unterschiedlich. Nur wenige Spitzenstandorte haben sich sehr gut entwickelt. Das gilt vor allem für Jena, Leipzig und Dresden, denen jeweils „sehr hohe Zukunftschancen“ bescheinigt werden. Für den großen Rest der neuen Bundesländer sieht es dagegen eher düster aus. Die klaren Gewinner sind insgesamt die Großstädte und Metropolregionen. Abgesehen von wenigen Ausnahmen sind urbane Zentren die einzigen Gebiete, die nicht von der negativen Bevölkerungsentwicklung betroffen sind. Städte wie Frankfurt am Main, Dresden und Leipzig haben in den vergangenen fünf Jahren an Einwohnern gewonnen.
Mikrolage: Welche Wohnlage ist für dich ideal?
Die ideale Wohnlage hängt von deinen persönlichen Ansprüchen und zum Beispiel von deinem Lebensalter ab. Als noch junger Mensch wirst du ganz andere Vorstellungen von deinem Wohnumfeld haben als jemand, der die 60 überschritten hat. Auch dein Familienstand und das Alter der einzelnen Familienmitglieder spielen eine Rolle. Wenn du eine junge Familie mit Kindern bist, wirst du einen Spielplatz in der Nähe und eine jüngere Bevölkerungsstruktur bevorzugen; außerdem sind sichere und kurze Wege zum Kindergarten oder zur Schule wichtig. Als Single oder junger Mensch ziehst du möglicherweise eine Stadtwohnung dem Landleben vor.
Checkliste:
- In welcher Landschaft fühlst du dich wohl: Flachland, Meer oder Berge?
- Brauchst du den freien Blick, oder macht dir das nächste Haus in zehn Meter Entfernung nichts aus?
- Wünschst du dir eine urbane Lage in der Stadt, oder liebst du die Ruhe auf dem Land?
- Wie weit darf deine Arbeitsstelle entfernt sein? Nimmst du mehr als 45 Minuten Fahrtzeit in Kauf?
- Welche Wünsche hast du an Verkehrsverbindungen wie Straßen, Eisenbahn, Flughafen oder den öffentlichen Nahverkehr?
- Hast du Kinder im schulpflichtigen Alter, oder müssen diese zum Kindergarten gebracht werden?
- Wie gut ist die Infrastruktur – Ärzte, Geschäfte, kulturelles Angebot, öffentliches und privates Dienstleistungsangebot – in deiner Region?
- Gibt es ein reichhaltiges Angebot an Freizeiteinrichtungen, Sportstätten, Einkaufsmöglichkeiten, Kinos, Vereinen und kulturellen Einrichtungen in deiner Nähe?
Achte auch auf diese Umwelt-Kriterien:
Lärm
Ob Geräusche als angenehm oder störender Lärm wahrgenommen werden, hängt von deiner Verfassung, deinen Vorlieben und deiner Stimmung ab. Sei besonders aufmerksam bei Straßenverkehrslärm, Fluglärm, Sportanlagen und Gewerbelärm.
Erdbeben
Die Wahrscheinlichkeit für starke Beben in Deutschland wird als gering bis mittel eingestuft, sollte aber in Risikogebieten nicht unterschätzt werden. Risikogebiete in Deutschland liegen in der Kölner Bucht, südlich von Tübingen in der Schwäbischen Alb, im südlichen Rheingraben sowie in der Umgebung von Gera (Bundesamt für Bevölkerungsschutz und Katastrophenhilfe).
Windrichtung
Beachte die Windrichtung, da an den meisten Tagen des Jahres der Wind aus West bzw. Nordwest weht. Wenn die Gerüche von beispielsweise einer Müllverbrennungsanlage oder einer Fischfabrik aus dieser Richtung kommen, ist dieser Standort möglicherweise nicht die beste Wahl für eine Immobilie.
Hochwasser
Die Hochwasserproblematik ist in den letzten Jahren auch in Deutschland immer wichtiger geworden. Die deutschen Versicherer haben darauf reagiert und das Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen, kurz ZÜRS, eingeführt. Mithilfe dieses Systems werden die Überschwemmungsgebiete Deutschlands in unterschiedliche Gefährdungsklassen (0 bis 4) eingeteilt.
Kriterien für eine gute Lage, die du beachten solltest
Standort
Viele Menschen bevorzugen Wohnlagen, die sowohl zentral als auch ruhig sind. Besonders gefragt sind ruhige Seitenstraßen und Sackgassen im Zentrum oder in der Nähe des Zentrums, die hauptsächlich von den Anwohnern genutzt werden und keinen Durchgangsverkehr haben (z.B. 30-km/h‑Zonen). Auch eine gute Anbindung an Fernverkehrsstraßen, Autobahnen, Bahnhöfe und eine geringe Entfernung zur Arbeitsstelle sind wichtig.
Infrastruktur
Überprüfe die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, vor allem in Randlagen. Idealerweise liegt der Flughafen in der Nähe, aber ist nicht hörbar, da Fluglärm oft als störend empfunden wird. Wichtige Einkaufsmöglichkeiten sollten zu Fuß erreichbar sein, ebenso wie kulturelle und Freizeitangebote sowie medizinische Versorgung. Die Nähe zu Kindergärten und Schulen spielt auch beim späteren Wiederverkauf eine Rolle, insbesondere für junge Familien.
Nachbarschaft
Eine ideale Lage ist, wenn das Haus an einem begrünten Platz oder Park liegt, da man lieber Grün als die Fensterfront eines gegenüberliegenden Hauses sieht. Überprüfe, ob es sich um eine reine Wohngegend handelt oder ob sich in der Nähe Gewerbeeinheiten befinden. Achte darauf, was dort produziert wird, um mögliche Geruchs- oder Lärmbelästigungen durch Gewerbebetriebe zu vermeiden. Viele Menschen schätzen alte, gewachsene Wohnviertel als attraktiver ein als neu erstellte Viertel mit wenig vorhandener Struktur.
Fazit
Nicht nur die Straße, in der du eine Wohnung kaufen möchtest, sollte beachtet werden, sondern auch die unmittelbare und etwas weitere Umgebung. Prüfe auch, wie es ein paar Straßen weiter oder im nächsten Viertel aussieht, um eine fundierte Standortwahl zu treffen.
Kriterien für eine gute Lage, die du beachten solltest
Einige Faktoren können eindeutig gemessen oder nachgewiesen werden und beeinflussen die Wertentwicklung der Immobilie sowie die Lebensqualität der Bewohner negativ:
Lärmquellen
Beachte Kläranlagen, landwirtschaftliche Betriebe, Krankenhäuser, Feuerwehren oder Polizeistationen, Tierheime, Modell- oder Flugplätze, Sportanlagen, Freibäder, Gewerbebetriebe oder kleine Fabriken in der Nachbarschaft, da sie Lärm, starken Verkehr oder unangenehme Gerüche verursachen können. Auch Bundesstraßen oder Autobahnen in Hörweite und Windrichtung könnten als störend empfunden werden. Immobilien nahe Bahn- oder S‑Bahnstrecken könnten beim Wiederverkauf Schwierigkeiten bereiten. Achte auch auf bestimmte Arten von Eckkneipen (vor allem mit Außenanlagen oder Bestuhlung vor der Tür), Diskotheken, größere Ausflugslokale oder Spielhallen sowie die Nähe eines Supermarktes oder einer größeren Gewerbeeinheit mit Anlieferzeiten in den frühen Morgenstunden, da sie zu Lärmbelästigung führen können. Gleiches gilt für Tankstellen mit 24-Stunden-Öffnung oder größere Parkplätze.
Gesundheitsschädliche Einflüsse
Vermeide die direkte Nähe zu Industriebetrieben mit Lärm- und Geruchsbelästigungen, Windkraftanlagen oder einzelnen Windrädern (Schlagschatten und dauerhaftes Drehgeräusch). Auch Umspannwerke, Hochspannungsleitungen, Mobilfunkantennen oder Müllverbrennungsanlagen in der direkten Umgebung sollten vermieden werden.
Enge Bebauung
Achte auf enge Straßen, schlechte oder begrenzte Parkmöglichkeiten, beengte Hofsituationen sowie große Baulücken und eine zerrissene Bebauung. Solche Bedingungen könnten die Wohnqualität beeinträchtigen.
Soziale Brennpunkte:
Überdenke kritisch die Standortwahl von Objekten, die sich in der Nähe von sozialen Brennpunkten oder dicht besiedelten Wohnlagen befinden, insbesondere wenn du die Immobilie selbst nutzen möchtest.
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